سامانه مودیان مالیاتی با هدف جمع آوری و یکپارچه سازی اطلاعات به مودیان مالیاتی راه اندازی شده است و تمام فعالان اقتصادی در صنف طلا بدون در نظر گرفتن مبلغ فروش ملزم به ارسال صورت حساب فروش در سامانه مودیان و کارپوشه خودشان شده اند. در سامانه مودیان نیاز به ثبت اولیه موجودی طلا و پول نیست و فقط باید فروش ها به سازمان امور مالیاتی ارسال شود.
مشاورین املاک یکی از اصناف بسیار مهم در کشور هستند. اصولاً بازار مسکن در ایران یکی از مهم‌ترین بازارهای موجود بوده و نقش حیاتی در اقتصاد کشور ایفا می‌کند. از این رو نمی‌توان اهمیت صنف بنگاه‌های مشاوره ملکی، در زمینه معامله املاک و مستغلات را در نظر نگرفت. یکی از مسائلی که همواره در مورد این صنف مورد مناقشه بوده، بحث مالیات است. به همین خاطر نیز این مقاله هادی نت را به مالیات مشاورین املاک اختصاص داده‌ایم.
مالیات مشاورین املاک چگونه محاسبه می‌شود؟برخلاف تصور خیلی از مردم، مشاورین املاک ساز و کار منحصر به فردی برای محاسبه مالیات ندارند. آژانس‌های مشاوره املاک جزو اصناف گروه دوم به شمار می‌روند، به همین خاطر نرخ مالیات آنها نیز مانند دیگر اصناف هم گروه بوده و تفاوتی ندارد.
مالیات مشاورین املاک بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین شده است. بر اساس این ماده قانونی، مالیات هر صنف به شکل زیر محاطبه می‌شود:
بنابراین اگر در یک واحد صنفی آژانس مشاوره املاک فعالیت دارید، بسته به سطح درآمد شما از کمسیون خرید، فروش،یا اجاره باید به اندازه مورد اشاره در بالا، مالیات پرداخت کنید.
توجه داشته باشید که درآمدهای مورد اشاره، سهم خالص درآمد هستند. درآمد خالص یعنی سود حاصله نهایی، پس از کسر هزینه‌های قابل قبول مالیاتی. به عبارت دیگر، چنانچه درآمد شما در هر سال مالیاتی فرضاً ۱۰۰ میلیون تومان بوده باشد اما از این مبلغ ۵۵ میلیون تومان را هزینه کسب و کار کرده باشید، مالیات شما ۱۵% محاسبه می‌شود، زیرا درآمد خالص کمتر از ۵۰ میلیون تومان بوده است.
علاوه بر این، بر اساس ماده ۱۰۱ قانون مالیات‌های مستقیم، مودیانی که اظهارنامه یا گزارش‌های مالیاتی مربوطه را به موقع و منظم برای سازمان امور مالیاتی ارسال کنند، مشمول معافیت‌های مالیاتی نیز خواهند شد. مبلغ معافیت مالیاتی مودیان خوش‌حساب در سال ۱۴۰۱به اندازه ۳۹.۶۰۰.۰۰۰ تومان بوده است.
مبلغ معافیت مالیاتی هر ساله تغییر پیدا می‌کند. جدای از آن، به صورت کلی به ازای هر ۱۰% افزایش درآمد ابرازی مؤدی مشمول مالیات، نسبت به درآمد سال گذشته مالیاتی، ۱ واحد درصد و حداکثر تا ۵ واحد درصد از نرخ‌های مورد ذکر در بالا کاسته می‌شود. شرط برخورداری از این تخفیف مالیاتی تسویه بدهی‌های مالیاتی گذشته و تسلیم به موقع اظهارنامه یا صورتحسابهای الکترونیکی است.
نکته: در تبصره دوم ماده ۱۰۱ قانون مالیات‌های مستقیم، آمده که چنانچه هر شخص حقیقی دارای بیشتر از یک واحد شغلی (آژانس ماشوره املاک) باشد؛ درآمدهای خالص وی از این پایگاه‌ها جمع شده و تنها از یک معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد.
یکی از بزرگ‌ترین مشکلات در زمینه محاسبه مالیات آژانس‌های مشاوره املاک، بحث اثبات درآمدهای حقیقی است. ذات این نوع کسب کار ایجاب می‌کند که تراکنش‌های غیر درآمدی زیادی داشته باشد. به عنوان مثال ممکن است در یک قرارداد خرید ملک، طرف مقابل مبلغی را به عنوان بیعانه به حساب فرد معتمد (که مشاور املاک است) واریز نماید. این مبلغ گرچه به حساب مشاور واریز شده اما جزو درآمد وی به شمار نمی‌رود.
به واسطه این موضوع، سازمان امور مالیاتی برای محاسبه مالیات مشاورین املاک از بخشنامه ۲۰۰۹۹۱۶ ککمک گرفته است. این بخشنامه یکی از مبناهای اصلی برای محاسبه مالیات آژانس‌های مشاوره و بنگاه‌های معامله املاک است. با استفاده از این بخشنامه به خوبی می‌تواند تراکنش‌های درآمدی را از غیر درآمدی تفکیک کرد.
توجه داشته باشید که چنانچه در اظهارنامه‌های مالیاتی، مبلغ درآمد کمیسیون را از مبلغ کل واریزی‌ها کسر نکنید، مالیات بر کل تراکنش‌های شما اعمال می‌شود. به عنوان مثال چنانچه در یک سال مالیاتی، یک معامله انجام داده‌اید که ۱۰ میلیون تومان کمیسیون داشته است و شما ۹۰ میلیون تومان هم به عنوان ودیعه دریافت کرده‌اید، چنانچه این دو مبلغ را در اظهارنامه مالیاتی کسر نکنید، مالیات شما بر ۱۰۰ میلیون تومان بسته خواهد شد، نه ۱۰ میلیون تومانی که درآمد واقعی بوده است.
امروزه دولت با راه‌اندازی سامانه‌های مختلف و اعطای کد رهگیری برای ثبت هر معامله ملکی، اسباب راحت‌تر شدن روند محاسبه مالیات مشاورین املاک را فراهم آورده است. برای اینکه دچار مشکلات محاسبه مالیاتی نشوید، بهتر است بر اساس بخشنامه ۲۰۹۹۱۶ عمل کرده و برای تمامی معاملات خود کد رهگیری دریافت کنید.
برای شفاف سازی تراکنش‌ها بهتر است محل ورود و خروج مبالغ را به دقت ثبت کنید. به عنوان مثال اگر قرار است از یک طرف بیعانه دریافت کنید، تأکید داشته باشید که مبلغ مورد انتقال حتماً از حسابی به نام خود شخص منتقل شود. شما نیز به عنوان واسطه، پول را به حساب خود شخص فروشنده واریز کنید. این کار شفافیت اظهارنامه‌های مالیاتی شما را بالا می‌برد.
استفاده از امکانات صورتحسابهای الکترونیکی و خدمات سامانه مودیان باعث شده تا محاسبه مالیاتی بسیار آسان‌تر شود. شما میتوانید با ثبت صورتحسابهای الکترونیکی نوع اول که توسط خریداران تأیید می‌شود، حساب مالیاتی شفاف‌تری داشته باشید.
بر اساس قوانین جدید مالیاتی، تمامی اصناف و گروه‌های شغلی موظفند در سامانه مودیان سازمان امور مالیاتی ثبت نام کرده و برای هرکدام از معامله‌های خود یک صورتحساب الکترونیکی در کارپوشه شخصی ایجاد کنند. عدم ارسال صورتحساب الکترونیکی تخلف مالیاتی به شمار می‌رود.
آژانس‌های مشاوره املاک، ابتدا باید تمامی دستگاه‌های کارتخوان خود را از طریق دریافت کد رهگیری به سامانه مودیان متصل کنند. با این کار تمامی تراکنش‌های دستگاه قانونی تلقی شده و گزارش آن در سامانه ثبت می‌شود تا محاسبه مالیاتی بر اساس آن صورت گیرد
اکتفا کردن به صورتحساب الکترونی نوع ۳ (دستگاه‌های کارتخوان) کفاف محاسبه مالیاتی آژانس‌های مشاوره املاک را نمی‌دهد و ممکن است موجب بروز سوء تفاهم‌هایی در زمینه محاسبه درآمد واقعی گردد.
توجه داشته باشید که برای هر کدام از درآمدهای خود باید یک صورتحساب الکترونیکی مشخص ارسال کنید.
تکسا یک پنل اختصاصی آنلاین طراحی کرده و رابط کاربری بسیار راحتی دارد. این سرویس آنلاین دچار مشکلات و قطعی‌های سامانه‌های دولتی نیست.
حساب کاربری تکسا مستقیماً به کارپوشه سامانه مودیان شما متصل شده و صورتحسابهایی که در این نرم افزار ثبت می‌کنید، در موعد مقرر داخل سامانه نیز ثبت می‌شوند. شما همچنین میتوانید به صدور فاکتورها در قالب فایل‌های اکسل استاندارد ادامه داده و آنها را برای تکسا ارسال کنید تا ما کار ثبت آنها در سامانه مودیان را انجام دهیم.
مالیات مشاورین املاک دارای یک الگوی ویژه نیست. تنها نکته شایان توجهی که در محاسبه این گروه مالیاتی وجود دارد، دقت خود مودیان در راستای تعیین صحیح درآمدهای واقعی و تفکیک آنها در تراکنش‌های غیردرآمدی است.
پس از ثبت نام در سامانه مودیان برای مشاورین املاک، افراد فعال در این حوزه باید حتما پس از هر تراکنش و فروش، صورتحساب الکترونیکی معامله انجام شده را صادر نموده و از طریق کارپوشه شخصی خود در سامانه مودیان، فاکتور استاندارد خود را برای سازمان امور مالیاتی ارسال نمایند.صورتحسابهای الکترونیکی فرمت یکسانی ندارند و متناسب با نوع کسب‌وکار، اطلاعات آن مشخص می‌شود. بر اساس قانون پایانه های فروشگاهی و سامانه مودیان، سه نوع صورتحساب الکترونیکی برای مشاغل مختلف تعریف شده است. طلافروشان جزو گروهی هستند که باید صورتحساب الکترونیکی نوع اول و نوع دوم را ارسال کنند. صورتحساب الکترونیکی نوع اول، صورتحسابی است که در آن تمامی مشخصات فروشنده و جزئیات مربوط به فروش ذکر می شود. تفاوت اصلی این نوع صورتحساب ها این است که اطلاعات خریدار نیز در آنها ثبت می شود. بنابراین اگر به زبان ساده بگوییم، از این پس بعد از فروش طلا، علاوه بر فاکتور کاغذی ارائه شده توسط فروشنده، یک صورتحساب الکترونیکی نیز در سامانه مودیان ثبت می شودکه این فاکتور می توانید با اطلاعات خریدار (نام و کد ملی ) به روش نوع اول ارسال کنید و یا به روش دوم صورت حساب را بدون اطلاعات خریدار به سامانه ارسال کنید . در فاکتورهایی که صورت حساب الکترونیکی از نوع اول ارسال شود خریدار می تواند از اعتبار مالیاتی بهرمند شود برای این کار خریدار یک ماه فرصت دارد آن را تایید کند. چنانچه خریدار در این مهلت اقدامی برای تایید صورتحساب انجام ندهد، به صورت اتوماتیک صورتحساب ارسالی فروشنده مورد تایید قرار می گیرد.
یکی از موارد سختگیرانه قانون پایانه های فروشگاهی و سامانه مودیان برای طلافروشی ها این است که این افراد حتما باید در صورتحساب الکترونیکی صادر شده برای هر مشتری، دقیقا و به تفکیک مبلغ اصل بهای طلا، سود فروشنده، اجرت و حق العمل را ثبت کنند. باقی موارد مندرج در صورتحساب الکترونیکی طلافروشی ها مشابه کسب و کارهای دیگر بوده و شامل شرح کالا، واحد اندازه گیری، مقدار آن و غیره می شود. بر اساس احکام مشخص شده در متن قانون، چنانچه طلافروشی صورتحساب الکترونیکی را صادر کند یا بخشی از درآمد خود را در صورتحساب کتمان نماید، مشمول جرایم غیر قابل بخشودگی شده و ۹ درصد مبلغ کل فاکتور جریمه می شود. جرایم غیر قابل بخشودگی به گونه ای هستند که مدیرکل نیز نمی تواند آن را تعدیل یا کم کند.
از اصطلاحاتی که زیاد با آن در سامانه مواجه می‌شویم، صورتحساب الکترونیکی است. در چنین صورتحسابهایی شماره انحصاری مالیاتی ثبت شده و در پرونده مالیاتی اشخاص یا شرکت‌ها ذخیره می‌شود. صورتحساب‌ها در سامانه مودیان دارای انواع گوناگونی هستند که باید با آنها آشنا شد.
از ۳ روش میتوانید صورتحساب های خودتان را به سازمان ارسال کنید:
جهت کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با ارسال صورتحساب الکترونیک از طریق شرکت «تکسا | کارگزاری هادی نت آذر » میتوانید از شنبه تا پنج‌شنبه از ساعت ۸ الی ۱۸ با پشتیبانی ارتباط برقرار کنید.